Neuerungen im Mietrecht
Die wichtigsten Neuerungen im Mietrecht ab 1. Januar 2026
(Österreich – basierend auf der Mietrechtsnovelle 2026 / 5. MILG)
Mit 1. Januar 2026 treten in Österreich wesentliche Änderungen im Mietrecht in Kraft. Grundlage ist die Mietrechtsnovelle 2026 (5. MILG), mit der insbesondere Mietsteigerungen begrenzt, Transparenz erhöht und Mieterrechte gestärkt werden. Nachfolgend ein kompakter Überblick über die zentralen Neuerungen.
1. Mietpreisbremse & Wertsicherung
Eine der bedeutendsten Änderungen betrifft die Begrenzung von Mietanpassungen bei Richtwert- und Kategoriemieten.
Künftig gilt:
Liegt die Inflation beispielsweise bei 6 %, darf die Miete nicht automatisch im selben Ausmaß steigen. Stattdessen wird die Erhöhung gedeckelt auf:
3 % + 50 % des 3 % übersteigenden Teils
Beispiel bei 6 % Inflation:
3 % Basisanpassung
plus 1,5 % (50 % von 3 %)
= maximal 4,5 % Erhöhung
Diese Regelung soll übermäßige Mietsteigerungen bei hoher Inflation verhindern und für mehr Planungssicherheit sorgen.
2. Keine Erhöhung vor April 2026
Bisher konnten wertgesicherte Mieten bereits zu Jahresbeginn angepasst werden.
Neu ist:
Mieterhöhungen aufgrund von Wertsicherung sind erst ab 1. April 2026 zulässig – nicht bereits ab Januar.
Dies verschiebt mögliche Mehrbelastungen um drei Monate und sorgt für eine zeitliche Entlastung der Mieter zu Jahresbeginn.
3. Verlängerte Mindestbefristung für Unternehmer
Für Vermieter, die als Unternehmer auftreten (z. B. gewerbliche Vermieter), wird die Mindestbefristungsdauer bei neuen Mietverträgen verlängert:
bisher: 3 Jahre
neu: 5 Jahre
Ziel dieser Maßnahme ist es, die Stabilität von Mietverhältnissen zu erhöhen und häufige Vertragswechsel zu reduzieren.
4. Möblierungszuschlag gedeckelt
Bei möblierten Wohnungen konnte bislang ein Zuschlag zur Nettokaltmiete verlangt werden, dessen Höhe oft Streitpunkt war.
Ab 2026 gilt:
Der Möblierungszuschlag darf maximal 5 % der Nettokaltmiete betragen.
Dies schafft klare Grenzen und soll überhöhte Zuschläge verhindern.
5. Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen
Kurzzeitmietverträge werden künftig zeitlich stärker reguliert:
Maximale Dauer: 6 Monate
Damit soll verhindert werden, dass reguläre Mietverhältnisse systematisch durch aufeinanderfolgende Kurzzeitverträge umgangen werden.
6. Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung
Ab dem Abrechnungszeitraum 2025/2026 müssen Heiz- und Betriebskosten verpflichtend verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Das bedeutet:
Individuelle Verbrauchswerte sind maßgeblich.
Pauschale oder rein flächenbezogene Modelle werden eingeschränkt.
Diese Änderung fördert Transparenz und schafft Anreize für energieeffizientes Verhalten.
7. Begrenzung von Rückforderungsansprüchen
Wertsicherungsklauseln waren in der Vergangenheit häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.
Neu ist eine zeitliche Begrenzung:
Rückforderungsansprüche wegen zu viel gezahlter Miete bei unwirksamen Klauseln sind künftig auf die letzten 5 Jahre beschränkt.
Damit wird Rechtssicherheit sowohl für Mieter als auch für Vermieter geschaffen.
Fazit
Die Mietrechtsnovelle 2026 bringt eine deutliche Neujustierung des österreichischen Mietrechts:
Mietsteigerungen werden stärker begrenzt
Befristete Verträge werden stabiler gestaltet
Möblierungszuschläge werden reguliert
Heizkosten transparenter abgerechnet
Rückforderungsansprüche klar befristet
Insgesamt zielt die Reform auf eine Balance zwischen Inflationsanpassung, Mieterschutz und Rechtssicherheit ab. Für Vermieter und Mieter empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung bestehender Verträge sowie eine rechtliche Beratung im Hinblick auf die neuen Regelungen ab 2026.
